오피스텔 담보대출 dsr 개선 내용

주택을 담보로 대출을 받을 시에는 대출 기간을 최대 40년까지 이용할 수 있지만 주거용 오피스텔의 경우에는 그렇지가 않습니다. 오피스텔의 경우 비주택 담보 대출로 취급되기 때문에 dsr 산정 시 8년으로 계산되어 대출받기가 더 어렵습니다. 

 

 

 

오피스텔 dsr 개선 배경

 

 

오피스텔의 용도는 업무용 시설로 되어 있기 때문에 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 주거용으로도 이용이 가능하기 때문에 서민 주거로 활용이 많이 되었으나 최근에는 대출을 받을 시 주택담보대출에 비하여 불합리한 대우를 받은 것이 사실입니다. 

 

이에 정부에서도 오피스텔 dsr 산정 방식을 개선하려고 하는데 어떠한 내용이 있는지 알아보도록 하겠습니다.  

 

1. 현 오피스텔 dsr 산정 방식
   • 주거용 오피스텔은 경우에는 대출 방식이 2가지 형태로 분류됩니다. 첫 번째는 만기 기간이 3년 또는 5년으로 이자만 내는 만기일시방식으로 취급하는 경우와, 두 번째는 주담대와 같이 30년 만기 분할 상환으로 취급하는 형태로 되어 있습니다.
   • dsr 산정 시 오피스텔은 8년으로 계산되기 때문에 소득이 과하게 많지 않으면 대출이 받기가 불가합니다.
2. 개선되는 오피스텔 산정 방식
   • 대출기간 만기 30년 분할 상환을 할 경우 dsr 계산 시 8년으로 계산되는 것이 아니라 30년으로 계산되기 때문에 연간 원리금 상환액이 줄어들어 dsr 계산 시 대출 금액의 한도가 늘어나는 효과가 있습니다.
   • 이자만 내는 거치 기간도 둘 수 있는데 최대 1년까지 가능하고 1년을 초과하는 거치기간을 둘 경우 일시 상환으로 간주되어 dsr 계산 시 8년으로 계산되니 대출금이 많이 필요한 분들은 유념하셔야 할 것 같습니다.
3. 오피스텔 구입 시 대출 상품 활용도
   • 거주 목적 : 주담대와 같이 대출 기간을 30년으로 설정하여 dsr 40% 범위 내에서 최대로 대출을 받을 수 있습니다.
     1. 장점 : 이자만 내는 거치 기간 1년을 활용할 수 있어 초기 원리금 부담 시 이자만 납부가 가능하고 대출이 많이 필요하지 않은 경우에는 3년 또는 5년 만기 일시 상환 방식으로 이용이 가능합니다.
     2. 단점 : 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 일반 주택담보대출 보다 다소 금리가 높은 편입니다.

오피스텔 대출 dsr 개선 전과 후 비교

 

 

오피스텔 구입 시 은행에서 차입할 수 있는 금액이 얼마나 되는지 예시를 통해 비교해 보겠습니다.

 

• 오피스텔 감정가 : 2억으로 가정
• 지역은 수도권 과밀 억제권 : 최우선 변제금 48백만 원 차감
• 구입 대상자 연봉 : 5천만 원 
• 부채 현황 : 부채 없음으로 가정
• 대출금리 : 5% 예상

1. 대출 가능금액은 감정가에서 지역별 LTV를 계산합니다.
2. 일반적으로 서울 및 경기도는 일반적으로 은행에서 LTV 70% 정도 적용이 가능합니다.
3. 한도 산출은 감정가 × 70%를 계산하면 1.4억이 가능 금액인데 오피스텔의 경우 최우선변제금을 차감하면 92백만 원이 가능금액입니다.
4. 위 내용을 토대로 DSR을 계산하면 41.67%가 나오기 때문에 금액을 줄여서 받아야 합니다.
5. 개선되는 내용을 적용한다면 대출 기간이 30년으로 늘어나기 때문에 DSR를 계산하면 11.85%가 나와서 필요한 만큼 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.

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