부동산 주담대 규제완화 알아보기

얼마 전까지 주택가격의 상승으로 여러 가지 규제를 적용하였으나, 현재 주택 가격 하락 및 거래 중단, 건설 경기 침체등을 이유로 부동산 활성화를 위한 주담대 규제 완화 정책을 발표하였습니다. 이전과 어떻게 달라지는지 세부적으로 파악해 보겠습니다.

 

 

규제 대상 개정 사항

22년 11월 14일을 기준으로 일부 규제지역을 완화하고, 23년 1월 3일에는 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 비투기 지역으로 지정하였습니다. 이로 인하여 거의 모든 지역이 비규제 대상으로 전환되면서 주담대를 받을 수 있는 LTV를 상향시킴으로써 부동산 거래 활성화를 위한 조치를 하였습니다.

 

이와 더불어 2월 10일 또다시 주택거래 활성화를 위한 추가적인 규제 완화 정책을 발표하였는데, 이번에는 어떠한 내용이 있고 과거와 비교했을 때 어떠한 점이 좋아지는지 비교해 보면서 알아보도록 하겠습니다.

1. 규제지역 내 다주택자 주담대 허용

 

규제 강화의 원인은 투기 자금의 유입으로 주택가격의 상승을 야기시키는 것이 큰 문제였습니다. 그래서 다주택자들의 주담대를 막아 투기를 방지하는 것이 최우선의 과제였습니다.

하지만 이번에는 다주택자들의 제한을 일부 해소하는 정책이 발표되었고 이에 달라지는 내용으로는 규제지역은 LTV 30%까지 허용, 비규제지역은 60%로까지 허용한다는 내용입니다.

다주택자 변화 내용

 

부동산 LTV란 무엇인가?

 

2. 임차보증금 반환 자금 주담대 완화

이전에는 임차인의 보증금 반환 시 1 주택자를 제외한 2 주택자들은 전세 보증금 반환 시 생활안정자금 1억까지만 가능했었고, 15억 초과 아파트의 경우에는 2019년 12월 18일 이전 계약 건까지만 전세 반환 자금이 가능하고 그 이후 계약건은 임차보증금 반환이 불가했었습니다.

 

각각의 항목을 정리해 보면

• 투기 및 투기과열 15억 초과 아파트 생활자금 최대 2억
• 규제지역 9억 초과 주택 전입의무
• 2 주택자 규제지역 담보 대출 취급 시 다른 보유주택 처분의무
• 3 주택 이상 보유세대의 경우 규제지역 주택담보대출 금지

달라지는 내용으로는 전세보증금 반환 자금 용도로 쓰이는 경우에는 주택담보대출 한도가 제한이 풀린다는 것입니다.

하지만 무조건적인 완화가 아니고 LTV, DSR 범위 충족이 가능해야 원하는 만큼의 한도가 나오는 것이니 소득과 부채에 따라서 제한적으로 발생될 상황입니다.

 

 

부동산 DSR확인 및 계산방법

 

3. 생활안정자금 주담재 한도 폐지

대출의 자금용도는 크게 2가지로 구분되는데, 주택구입자금과 가계일반자금으로 나뉩니다. 하지만 규제가 시작되면서 가계일반자금을 생활안정자금으로 분류시키면서 대출 취급 시 제한을 두게 되었습니다. 

이전에는 생활안정자금을 LTV 범위에서 1억 한도로 제한을 두었다가, 22년 7월 2억으로 금액을 상향하였고 이번 규제 완화 내용에는 금액의 한도를 폐지하는 내용으로 발표하였습니다.

최대한도 폐지

하지만 생활안정자금 역시 LTV, DSR 범위를 충족해야지만 필요한 만큼의 대출을 받을 수가 있습니다.

 

4. 주택담보대출 대환시 기존 시점 DSR적용 (1년 한시적)

22년까지 금리 상승으로 인하여 이자 부담이 늘어난 차주에게는 현재 저금리로 갈아탈 고민이 많을 것입니다. 하지만 대환 역시 현재 시점의 LTV, DSR 충족이 되어야 전환이 가능하므로 대환이 불가능할 수 있는 상황이 있을 수 있는데 이러한 점을 반영하여 이전 시점의 DSR 적용으로 기존 대출을 갈아탈 수 있게 1년 간만 한시적으로 운영한다고 합니다. 

 

대환시에는 기존 대출금액 범위 내에서 가능하고 증액은 불가하다고 합니다.

 

5. 서민, 실수요자 주담대 한도 폐지

규제 강화 시기에는 서민, 실수요자들 조건이 충족된다면 일반인들보다 특혜가 있었습니다. 소득, 무주택 세대주, 주택 가격의 조건 충족 시 LTV, DTI 등의 조건을 완화시켜 주었고 대출금액도 4억, 6억까지 가능하도록 제한을 풀어주었는데 이번 발표 내용은 한도 폐지와 더불어 LTV, DSR 요건이 충족된다면 제한이 없어졌습니다.

 

• 규제 지역 해제 및 LTV 상향으로 모든 조건이 없어지는 효과가 있기 때문에 대출에 있어서 서민, 실수요의 특별한 요건이 없어졌다고 보면 됩니다.

한도, 요건 폐지

6. 사업자에 대한 주택담보대출 허용

규제가 적용되던 시기에는 주택 임대, 매매사업자의 대출 취급이 전 지역을 대상으로 금지되었는데 개선된 내용은 일부 허용하는 조건으로 바뀌게 됩니다.

따라서 사업자도 규제지역에서는 LTV 30% 범위에서, 비규제지역은 LTV 60% 까지 가능해집니다.

 

7. 규제 완화 시행 시기

정부에서는 부동산 거래 회복을 목적으로 위의 6가지 규제 완화를 3월 2일부터 잠정적으로 시행할 예정입니다.