달라지는 최우선변제금액 범위 및 보증금 상향

최근 주택 가격의 상승 및 전세 가격 상승으로 인한 주택 임대차 관련 시장 상황의 변화로 인하여 소액 임차인의 주거 안정을 위한 최우선 변제를 받을 임차인의 보증금 범위와 경매 절차시 최우선 변제받을 금액인 최우선변제금액을 2021년 5월 4일 국무회의 통과로 확대 상향 하였습니다. 

 

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변화된 지역 및 변화된 금액을 알아보기 전 최우선변제금이 무엇인지를 먼저 확인하고 과거의 최우선변제금액과 달라지는 금액의 변화를 확인해 보기로 하겠습니다.

주택임대차보호법 최우선변제금

최우선변제금이란 소액 임차인을 보호하기 위하여 만들어진 제도로서 임대인의 채무불이행 등으로 인한 경매 진행 시 우선변제받을 보증금 범위에서 최우선적으로 보장받기 위한 금액입니다.

 

이때 주택임대차보호법 상 최우선변제금을 받기 위해서는 2가지 조건이 충족되어야 하는데, 첫번째 소액임차인 조건이 되어야 합니다. 보증금의 범위가 소액 임차인의 조건 불충족 시에는 해당이 안됩니다. 따라서 보증금이 큰 아파트에 임차하는 경우는 거의 다 안된다고 볼 수가 있습니다.

두번째 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추어야 합니다. 여기서 대항력이란 전입 및 거주(점유)를 하여야 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 전입이라 하면 거주지에 주민등록을 하는 것을 의미하고 거주라 하면 의식주를 할 수 있는 실제 살고 있다는 전제에 의함을 말합니다.

 

지금까지 말한 두 가지 조건은 함께 충족되어야 하고 한가지라도 충족이 안되면 최우선변제금액을 받으실 수 없습니다. 

과거의 최우선변제금 제·개정 경과

주택임대차보호법 시행령에 따른 최우선변제금액 개정안 폰트 30

구분		지역구분	우선변제 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제 받을 일정액의 범위
현행	1호	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700 만원 이하
	2호	과밀억제권역,    용인, 화성, 세종	1억원 이하	3,400 만원 이하
	3호	광역시    안산, 광주, 파주, 김포	6,000 만원 이하	2,000 만원 이하
	4호	그 밖의 지역    (이천, 평택 포함)	5,000 만원 이하	1,700 만원 이하

구분		지역구분	우선변제 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제 받을 일정액의 범위
개정	1호	서울특별시	1억 5천만원 이하 (4,000 만원 상향)	5,000 만원 이하 (1,300 만원 상향)
	2호	과밀억제권역,    용인, 화성, 세종, 김포	1억 3천만원 이하 (3,000 만원 상향)	4,300 만원 이하 (900 만원 상향)
	3호	광역시    안산, 광주, 파주, 김포, 이천, 평택	7,000 만원 이하 (1,000 만원 상향)	2,300 만원 이하  (300 만원 이하)
	4호	그 밖의 지역	6,000 만원 이하 (1,000 만원 상향)	2,000 만원 이하 (300 만원 이하)

지역군 상향 조정 및 최우선변제금액의 상향 폰트30

주택 거래량이 많아 주택 가격 상승으로 인한 전세보증금 수준이 크게 상승한 도시가 상향 조정되었고 그에 따른 우선변제받을 임차인의 범위와 최우선변제금액 또한 상승한 것을 알 수가 있습니다. 

 

 

 

전체적으로 전세보증금의 상승으로 우선변제받을 임차인의 범위가 상승되었고, 이에 따른 지역별 주택임대차법 최우선변제금도 증가되었습니다. 따라서 소액임차인의 보호를 위한 제도가 시장 상황에 따라 증액되었음을 알 수 가 있습니다. 

 

최우선변제금 적용 시 주의사항

과거부터 최근까지 시장상황에 따라 최우선변제금이 달라졌습니다. 달라진 개정안에 따르면 소액 임차인 보호받는 금액이 시간이 지남에 따라 상향되었는데 이 개정안에 따라 무조건 적용되는 것이 아니라 저당권이 시행된 시점에 따라 적용기준이 달리 적용되니 아래에 세가지 요건을 참고하셔야 합니다. 

 

 1. 개정안 시행 전 임대주택에 저당권이 존재하는 경우

    ▶ 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호

 

 2. 개정안 시행 후 임대주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우

    ▶ 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호

 

 3. 시행 전 임대 주택에 저당권 존재하였는데, 시행 후 새로운 저당권이 설정되는 경우

   ▶ 기존 저당권자에 대하여는 개정 전, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호