2020년 6/17 부동산대책 전세대출 세부내용

 

6/17 부동산 대책 중 전세자금대출 관련 제한사항이 나왔는데 무주택자 및 주택 실수요자 입자에서 무리한 대책이라는 논란이 진행되면서 규제내용 예외적용 사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

6/17 부동산 대책 전세자금대출 강화 및 제한사항의 취지 

 

이번 6/17 부동산 대책에서 정부의 전세자금대출을 강화한 취지는 투기·투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 경우 전세대출을 이용해 주택을 구입하려는 행위를 제한하려는 취지입니다.

 

6/17 부동산 대책의 이전 정책의 경우 전세자금대출의 제한 사항은 공적 전세자금대출의 경우 무주택자만 가능했고, 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하의 경우만 전세자금대출이 제한이 있었습니다. 그리고 사적 전세자금대출의 경우에는 9억이하 1주택 보유자까지 전세자금대출을 허용했었습니다.

 

따라서 2주택자는 공적자금 및 사적자금의 전세자금대출이 불가였습니다. 또한 전세자금대출을 받고 9억초과 주택을 구입하여 소유권이전을 받으면 전세자금대출 회수 조건으로 대출이 가능하였고, 구입한 주택이 9억이하여도 전세대출만기시 구입한 주택이 가격상승으로 9억이 초과되면 전세자금대출 연장 또한 불가였습니다. 

 

6/17 부동산 대책 전세자금대출 예외 사항 

◇ 투기·투기과열지구 3억초과 아파트 아파트를 구입하고 전세대출을 신청할 경우 

NO	예외 사항 요건	비고
1	직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양, 치료, 학교폭력 피해 등	1~3 모두 충족시
2	구입 아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우
3	구입 아파트·전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출 허용

 

 

 

◇ 전세자금대출을 이용중인 자가 규제대상 아파트를 구입시 전세자금대출 즉시 회수

 

 ① 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 전세자금대출 회수 규제 적용을 유예합니다.

 

 ② 본인의 전세대출 만기와 구입 아파트 기존 임대차 만기 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용가능합니다.

 

 - 현재 부동산 시장의 분위기로 봤을 때 규제대상 아파트 3억 초과는 거의 해당 될 것 같습니다. 신축 아파트일 경우 일반적으로 3억 초과에 해당 될 것이고 개발 호재가 있는 재건축, 재개발 아파트 역시 해당 될 것 같습니다. 

기존 전세대출 이용을 유예함으로써 주택은 구입할 수는 있으나 거의 모든 지역이 조정대상지역으로 확대되면서 LTV가 축소되었으므로 전세대출 만기 또는 구입 아파트 기존 전세 만기로 인하여 전세금 반환을 해야 할 경우 주택담보대출 신청시 기존 세입자 전세자금반환을 할 수 있을지에 대한 고민도 함께 해봐야 될것 같습니다. 따라서 규제대상 아파트를 구입시 실거주를 해야하므로, 실거주시 필요한 자금과 대출을 이용한 자금의 확보여부를 확인하고 주택구입을 고민해야 할 것 같습니다. 

 

6/17 부동산 대책 예외사항 및 전세대출 연장 가능여부 

 

NO	내용	전세대출 연장 여부
1	주택 구입시 3억 이하 → 향후 주택가격 상승으로 3억 초과	연장 가능
2	규제대상 아파트 상속받는 경우	연장 가능
3	규제 시행일 전 규제대상 아파트 구입한 경우	연장 가능
4	규제 시행일 전 전세대출 이용중인 자가 규제 시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우	전세대출 회수 대상 아님 다만 연장 불가
5	규제 시행일 이후 전세대출 이용중인 자가 규제대상 분양권, 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부	분양권, 입주권은 소유권 이전일을 기준으로 하므로 즉시회수 대상 아님 분양권, 입주권일 경우 연장 가능
6	빌라, 다세대 주택 등 아파트 외 주택구입시 규제 적용 여부	아파트 대상이므로 적용 배제

 

결론

 

6/17 부동산 대책 이전에는 여유자금을 통한 주택구입을 통한 갭투자가 있었다면 이번 대책 발표로 인하여 전세자금대출을 통한 갭투자를 봉쇄했다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 이전 대책 취지로 본다면 내가 보유한 자금을 쓰지 않고 전세자금대출을 받고, 남아 있는 여유자금으로 주택구입이 가능했기 때문입니다. 따라서 3억초과 주택구입시 전세자금대출제한을 걸면서 갭투자를 막았다는데 정책의 효과가 있다고 볼 수 있습니다.