전세자금대출자가 알아야 할 팁

주택 가격이 많이 상승함에 따라 전세를 구하는 전세 가격도 많이 상승했습니다. 2020년 임대차 3법이 나옴에 따라 기존의 계약자들은 전세보증금의 5% 인상으로 시장의 전세 시세와 상관없이 2년 더 연장해서 거주를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 이사를 해야 하는 분들은 시장 전세 시세에 따라 인상된 보증금을 준비하시거나 필요에 따라 전세자금대출을 신청하셔야 하는 경우가 있을 것입니다.

기존에 전세자금대출을 받고 계신 분들은 알고 계셔야 할 것들이 있어 정리를 해 드리려고 합니다.

전세자금대출 만기연장은 1개월전에 신청

∨ 임대인 동의절차 필요

전세자금대출은 임대인 동의 없이 진행할 수 있는 주택공사보증서 상품 이외에는 질권 방식 또는 채권양도방식으로 임대인 동의를 거쳐 진행하는 상품이기 때문에 반드시 임대인 동의 절차가 필요한 상품입니다.

 

 

전세자금대출은 전세 계약의 갱신여부와 별개로 현재 주소지에 계속 거주한다면 만기연장을 신청하셔야 합니다.

 

 

왜냐하면 전세자금대출 만기일이 최초 계약 만기일과 동일하기 때문에 전세자금대출을 계속 이용하여야 한다면 만기연장 절차를 진행하셔야 합니다. 

 

계약이 갱신되었다고 해서 전세자금대출도 자동으로 연기되는 개념이 아니기 때문에 은행에서 만기연장 신청 시 임대인의 동의가 또 필요하게 됩니다. 

 

만약 임대인이 연락이 되지 않거나 해외 여행일 경우에는 연장이 안되기 때문에 임차인의 대출이 연체로 들어가므로 충분한 시간적 여유를 갖고 진행하셔야 합니다. 이점 중요한 부분이기 때문에 주의하셔야 합니다. 

계약갱신은 임대인 계약자 본인과 체결

∨ 계약 갱신

임대인 동의가 필요한 전세자금대출 상품은 은행이 전세계약서 원본을 보관하기 때문에 임대인 본인과 갱신 계약서를 작성하셔야 합니다.

 

임대인 계약자 본인이 아닌 제 3자나 배우자로 대리 계약을 하였을 경우에는 임대인의 대리 위임에 대한 위임장과 인감증명서를 첨부하셔야 유효하니 꼭 임대인 계약자와 갱신 계약을 하고 불가능한 경우에는 대리관계 서류를 받아두셔야 합니다.

 

 

또한 임대인이 해외에 거주하여 대리 위임을 지정할 시에는 위임장에 영사관 확인필이 필요할 수 있으니 미리 준비하셔야 됩니다.  

임대인의 주택담보대출 위한 전출 요구사항

∨ 대항력 조건

전세자금대출은 기본적으로 대항력 유지조건으로 대출을 해 줍니다. 임대차 기간 중 전출을 하게 되면 대항력 상실로 전세자금대출 회수 요청이 들어옵니다.

 

 

은행이 어떻게 알까? 라고 의문을 갖고 계신 분들도 계시겠지만 은행권에서 주기적으로 전입 관계를 확인하고 있기 때문에 전세자금대출을 받고 계시면 계약기간 동안 전출을 하시면 안 됩니다.

 

임대인의 주택담보대출을 위한 전출 역시 저당권보다 우선권이 밀리고, 대항력 발생도 재전입 시기로 바뀌니 이러한 요구사항은 들어주지 않는 것이 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 방법입니다.

 

◈ 전세보증금 증액 시 연장 가능 여부 확인

 

∨ 증액 연장 시

은행에서 제공하는 전세대출상품은 전세보증금의 최고한도가 있습니다.

 

한도 범위 내에서는 연장하는 경우에는 상관이 없지만 한도가 초과할 경우 신규대출 개념으로 다른 상품으로 갈아타셔야 합니다. 

여기에서 불이익이 있을 수 있는데 만기 시 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없는 경우 우선적으로 반환보증을 받을 수 있냐, 없냐의 차이가 있으니 최소 1개월 전에 꼭 확인해 보셔야 합니다.

 

◈ 소득공제 가능

 

∨ 근로자 소득공제

전세자금대출을 받은 경우 연말에 소득공제 신청을 하실 수 있습니다.

 

다만 조건이 충족하는 경우에만 가능하고 연 300백만원 한도(원리금 납부액의 40%)내에서 혜택을 받을 수 있습니다.

 

< 소득공제대상 >

 

①무주택 세대주 근로자로서 본인 명의 계약으로 전세자금대출을 신청한 경우

②전용면적 85㎡이하

③임대인 계좌로 송금된 대출금

 

◈ 전세자금대출 만기연장 시 금리 인하 방법

 

보통 전세계약은 2년 만기로 하는 경우가 대부분입니다. 그래서 2년 만기 되기 한 달 전에 연장 계약을 위한 준비를 하게 됩니다.

 

묵시적 연장이 될 수 도 있으나 보통은 전세보증금 증액을 통한 2년 계약을 다시 하게 되는 경우가 많습니다. 이 경우 전세자금대출을 받았을 시 기존은행에서 연장하는 것이 좋은지 타행으로 대환을 하는 것이 좋은지 점검해 보셔야 합니다.

 

연장하면서 전세자금대출 금리가 인상이 되는 경우 또는 시장금리보다 높을 경우에는 기존 대출을 대환 하면서 증액분 추가 대출도 가능하기 때문에 타 은행 금리를 비교해 보는 것이 이자를 절감할 수 있습니다.

 

시점마다 다를 수 있지만 은행별 부족자금을 채우기 위해서 금리 인하를 할 경우가 있을 수 있으니 전세자금대출을 연장하는 시점에서는 은행별 금리를 확인하는 것이 현명한 방법입니다.   

 

최근에는 주택 보유현황에 따라 보유한 주택 가격에 따라 전세자금대출이 제한을 받고 있으니 만기 6개월 전부터 확인하고 체크하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법입니다.