주택임대차보호법 세부사항 알아보기

주택을 보유하지 않은 일반 서민들은 전세, 또는 월세를 통하여 주거를 임대하고 거주합니다. 그래서 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 있는데 이것에 대해 알아보기로 하겠습니다. 

 

 

 

보통 서민들은 주택을 구입하기 전에 주택 임대를 경험하는 경우가 많습니다. 직장 새내기들은 다가구 원룸이나 오피스텔과 같은 월세가 있는 주택에 임대를 들어가는 경우가 있고 자금적 여유가 있는 분들은 빌라 또는 아파트에 전세 보증금을 내고 임대계약을 하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

일반적으로는 대출이 없는 주택을 구하는 경우가 많으나 전세 물건이 없을 때는 임대인 대출이 있는 경우에도 계약하는 경우가 있으니 주택임대차보호에 관한 내용을 알고 계시면 도움이 되실까 생각됩니다. 

주택임대차보호법 적용 범위 

주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 사실상 주된 부분이 주거용이여야 하고, 전입 및 실거주를 하여야만 주택임대차보호법을 적용받을 수 있습니다.

 

 

전세기간은 2년 유효함을 주장할 수 있고, 일시사용 임대차는 적용되지 않습니다. 일시사용이라함은 보증금없이 월세형태로 일정기간 월세를 일시납으로 제공한 임대차를 의미합니다.

 

1. 대항력

 

임대차계약은 특별한 등기없이 주택의 인도, 다시말하면 거주와 전입신고를 통해서 그 다음날부터 3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 따라서 대항력이 생긴 후 주소이전과 거주를 하지 않으면 대항력이 없어지므로 임대차기간에는 현 상태를 유지하는 것이 중요합니다.

 

2. 우선변제권

 

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리로서 대항력과 임대차계약서상 확정일자를 받아야만 가능합니다. 확정일자는 계약금을 지불하고 임대차계약서를 작성하면 미리 받을 수 있기 때문에 임대차계약을 했으면 바로 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 확정일자를 받을 수 있는 곳은 공증인사무소, 등기소, 읍·면·동사무소에서 가능합니다.

임차인은 경매 또는 공매시 우선변제권이 인정되는데 저당권의 설정일과 입주, 전입, 확정일자일이 모두 동일한 경우에는 경매 시 저당권자가 우선하고 임차인이 대항력을 취득한 후 확정일자를 받은 날과 저당권설정일이 동일한 경우 경매 시 우선변제권은 임차인과 저당권자가 동순위로 안분배당을 받습니다. 따라서 확정일자는 최소 잔금치르기 전에 미리 받아놓고 전세 잔금을 치르는 날 이사와 전입신고를 하는 것이 혹시 모를 상황에 임대차보호를 받을 수 있는 최선의 방법입니다.

 

3. 최우선변제권

 

주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경매, 공매시 대항력을 갖춘 소액임차인의 보증금 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말합니다.

 

 

4. 소액임차인과 최우선변제의 범위

 

지역	보증금 범위	최우선변제금
서울특별시	1억 1천만원 이하	3천7백만원까지
과밀억제권역	1억원 이하	3천4백만원까지
광역시(과밀과 군지역 제외)	6천만원 이하	2천만원 까지
그 밖의 지역	5천만원 이하	1천7백원까지

 

임차권 등기명령 

임대차가 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 후 이사를 기더라도 대항력 및 우선변제권은 유지가 됩니다. 이때 소요된 비용은 임대인에게 청구도 가능합니다. 그리고 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기명령에 의한 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 하기에 보증금을 반환받고 임차권등기 말소 진행을 하면 됩니다.