부동산 신탁 등기 종류 및 신탁원부

부동산 등기제도에 있어서 부동산 신탁 등기제도에 관해서 알아보고 신탁 등기의 종류 및 신탁원부의 내용에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

일상생활에서 많이 쓰이는 용어는 아니지만 부동산 개발사업이나 또는 신축하는 다가구, 다세대에 대해서 등기부 등본 확인 시 부동산 신탁 등기되어있는 경우가 있습니다.

부동산 신탁 등기를 하는 이유는 특정의 재산권을 제 3자로부터 보호받기 위해서 하는 경우입니다.

부동산 신탁의 종류

◇ 토지신탁

토지 신탁의 경우 부동산 개발 경험이 없는 토지 소유자가 신탁사를 통해서 개발 및 자금 조달에 관련한 모든 사항을 신탁사에게 위탁하고 차후 수익에 대한 이익금을 지급받는 형태의 개발 사업입니다.

부동산 개발과 금융 및 건축에 관한 모든 사업수행을 신탁사가 진행하므로 비용 부담이 많이 생기며, 직접 개발사업을 할 때보다 이익금이 많이 적습니다.

따라서 토지소유주는 개발경험이 없고, 사업의 안정성을 추구하는 토지 소유주가 선택하는 방식이라고 생각하면 될 것 같습니다.

◇ 담보신탁

부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받기 위한 상품입니다. 부동산 개발 시 제1금융권이 아닌 금융권에서 대출을 받을 시 부동산 신탁 등기를 하는 경우가 많고 건축을 같이하는 경우에는 관리 신탁까지 하는 경우가 많습니다.

◇ 관리·처분신탁

관리신탁이라 함은 부동산 관리에 필요한 모든 사항을 신탁사에 위탁하는 제도이고, 처분신탁 역시 부동산 처분에 관련 사항을 신탁사에 위탁하는 제도로써 부동산 개발 과정에서 필요한 안정성을 유지하기 위한 하나의 방법으로써 이용하는 제도입니다.

특히 관리신탁의 경우에는 신탁사 관리를 통하여 자금의 투명성과 안정성을 유지할 수 있는 방법 중 하나입니다.

부동산 개발시에는 보통 담보신탁과 관리신탁을 같이 병행하는 부분이 많고, 개발과정에서 발생하는 비용 또한 적은 비용이 아니기 때문에 신탁사에 납부할 비용도 적지 않으리라 생각됩니다.

보수율은 금액과 신탁사 별 차이가 있으니 비용 관련 부분은 신탁사 홈페이지를 참고하시면 될 것 같습니다.

부동산을 소유한 자가 담보신탁을 할 경우 부동산 소유자를 위탁자라 하고, 소유권을 가지는 신탁사는 수탁자라고 합니다.

보통 담보신탁을 할 경우 대출이 포함되므로 금융권 또는 자금을 빌려주는 법인 또는 개인은 수익권증서를 받습니다.

일반적으로 부동산 소유권과 소유권 이외의 권리를 확인하기 위해서 등기부등본을 확인하는데 부동산 신탁 등기가 되어 있는 부동산을 확인할 경우에는 등기부등본 만으로는 확인하기가 어려워 신탁원부를 확인하여야 합니다.

위에 사진은 표제부 다음에 나오는 갑구에 관한 내용을 스크랩한 내용입니다. 중요 내용은 삭제했고 신탁 등기되어 있는 등기부등본을 발급받아 보면 이와 같이 소유권인 신탁회사로 이전된 내용을 확인하실 수 있습니다.

단순히 수탁자가 소유권을 가지고 있다는 내용만 표기되어 있기 때문에 권리관계를 확인하기 위해서는 반드시 신탁원부를 확인하여야 합니다.

신탁원부는 인터넷으로 발급이 불가하고 가까운 등기소에 가서 직접 발급받아야 합니다.

신탁원부를 발급받아 보면은 기본적으로 위탁자와 수탁자를 확인하실 수 있고 우선 수익권자에 대한 내용도 확인하실 수 있습니다.

수익권자가 단순히 1순위만 있을 수 있지만 상황에 따라서 2순위, 3순위 등 다수의 수익권자가 있을 수 있습니다.

그리고 신탁 부동산 목록을 확인하시고 신탁 가액도 확인하셔야 합니다.

금융기관에서는 보통 근저당 설정 시 채권최고액을 120% 설정하는데 신탁등기의 경우 그 이상을 설정하기 때문에 주의하셔야 합니다.

일반적으로 부동산 개발을 하는 경우 토지 대출을 받으면서 건축자금까지 대출을 신청하는 경우가 많은데 보통 단독주택이나 다가구 원룸을 지을 시 건축허가서와 설계도면을 이용해 미래가치 가액을 산정받아 대출을 받는 경우가 많습니다.

하지만 완공 후 미래가치가 달라질 수 있는 여지가 많고, 단독주택과 다가구 주택은 최우선 변제금을 공제하고 대출을 받을 수 있기 때문에 준공 후 담보가치의 차액이 발생하여 대출원금 상환에 문제가 발생할 수 있습니다.

이때 신탁등기를 활용하면 최우선변제금 공제를 하지 않기 때문에 준공 후 부동산 신탁 등기를 하는 경우가 많습니다.