2021년 7월부터 달라지는 DSR 및 규제사항

2017년 7월부터는 증가하는 가계부채의 지표를 줄이기 위해 기존의 DSR의 산출방식을 강화함으로써 대출 규제를 강화하는 제재사항이 시행될 예정입니다. 각 사항에 대해 알아보고 대처할 수 있는 방법을 준비하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

차주 단위 DSR 확대 시행

 - 가계 부채 증가로 인하여 기존의 DSR이 강화되는 내용이 발표되었습니다.

 - DSR이라 함은 주택담보대출 신청하는 대출금액 및 차주가 보유하고 있는 부채 현황을 남아있는 대출기간을 통하여 1년 동안 원리금 상환액을 소득으로 나누의 백분율로 나타내는 지표입니다.

 

기타 부채란 보유 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부 등을 의미하고 주택담보대출을 제외한 기타 부채는 대출기간이 짧으므로 1년 동안 상환 원리금을 계산하면 이자만 계산하는 것보다 금액이 커지므로 소득이 높지 않은 차주의 경우에는 DSR지표가 많이 올라가는 것이 사실입니다.

 

현재는 주택담보대출은 남아있는 대출기간으로, 신용대출은 10년 기간으로 계산하고, 자동차 할부의 경우는 통상적으로 매달 원리금 상환을 하는 경우가 대다수이므로 상환 원리금을 12개월로 환산하면 DSR 계산 시 잡히는 금액으로 생각하시면 됩니다.

 

 

 

단계적 DSR 확대 내용

 - 2021년 7월부터 DSR을 강화하고 단계적으로 추가 시행하는 내용입니다.

	현행	1단계(21.7월)	2단계(22.7월)	3단계(23.7월)
주택담보대출	투기, 투기과열지구 9억 초과 주택	전 규제지역 6억 초과 주택	총 대출액 2억 초과	총 대출액 1억 초과

- 현재 투기, 투기과열지구 9억 초과 주택은 DSR 40% 이내 들어와야만 원하는 금액의 대출을 받을 수 있었으나 2021년 7월부터는 전 규제지역의 6억 초과 주택으로 확대됩니다. 주택 가격이 많이 상승한 상태이기 때문에 수도권 내에서는 거의 해당된다고 볼 수 있습니다.

 

올해부터 시작해서 1년 단위로 강화가 되니 증빙되는 소득이 적거나, 기타 부채가 많을 경우에는 주택담보대출받기가 갈수록 어려워진다고 봐야 할 것 같습니다. 또한 단계가 올라갈수록 주택 금액이 아닌 대출금액으로 DSR를 적용받으니 증빙소득이 적은 사람일수록 주택담보대출받기가 매우 어려워 짐을 알 수 있습니다.

 DSR 적용 제외 대상

  ① 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출이 해당되는데 이와 같은 대출은 전세자금대출, 예적금 담보대출,          보험계약 대출이 해당됩니다.

  ② 정책 대출은 서민금융상품, 정부 지자체 협약 대출, 자연재해 지역 긴급대출이 해당됩니다.

  ③ 소액대출 등 300만원 미만 대출도 제외 대상입니다.  

 

기타 부채액 중 신용대출 DSR 단계별 강화 30

	현행	1단계(21.7월)	2단계(22.7월)
신용대출	만기와 상관없이 10년	만기와 상관없이 7년	만기와 상관없이 5년

 DSR 계산시 대출금액 및 대출기간은 중요한 부분을 차지합니다. 신용대출은 기타 부채액으로 계산되는데 현행 10년에서 2단계 5년으로 줄어들면 신용대출의 연간 상환 원리금이 높아지므로 DSR 비율이 높아집니다. 따라서 주택담보대출 금액을 줄이거나 또는 신용대출을 상환하는 방법으로 DSR 비율을 낮춰야 하는 현상이 발생됩니다. 

 

생애주기를 감안한 DSR 산정방식 합리화

 

 - 청년층 같은 경우 현재 소득이 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 높은 차주에 관하여 합리적인 제도 개선의 필요성으로 장래 소득을 인정하여 청년층의 자금 조달의 애로사항을 개선하는 방식입니다.

 

청년층에 대한 합리적인 제도 개선이라고 생각되나 항상 소외 대상이 있어 금융 가이드라인이 확인해 보아야 할 것 같습니다.

 

초장기모기지 도입(40년)

 

 

 - 현재 은행권 주택담보 모기지 대출 상품은 대출기간이 최대 35년 기간이 최대 기간이고, 정책모기지 상품은 30년 기간이 최대입니다. 하지만 청년층 내 집 마련 비용을 경감할 목적으로 청년·신혼부부 정책 모기지 상품을 30년에서 40년으로 기간을 확대하는 것으로, 이로 인하여 내 집 마련에 따른 원리금 상환부담의 완화의 효과가 있습니다.

 

결론

 

 - DSR의 확대로 인하여 증빙할 수 있는 소득의 중요성이 대두되고, 부채 현황에 따라서 주택담보대출을 받을 수 있는 한도액이 줄어들게 됩니다. 대체로 자금이 부족해서 대출을 받아 주택을 마련하고자 하는 서민에게는 여러모로 어려워질 수 있는 상황인 듯싶습니다. 또한 부족자금으로 신용대출까지 신청하여 부족자금을 맞추려 했던 방법은 점차적으로 만기 기간을 낮추어 DSR의 상승으로 부채를 최소하 하지 않으면 원하는 담보대출을 받을 수 없습니다. 하지만 모기지 40년 금융상품이 나온다면 대출기간이 길어지므로 연간 원리금 상환액이 낮아지므로 DSR을 낮추는 효과가 있습니다.