서민실수요자 주담대 우대요건 및 혜택

주택시장 안정을 위해 무주택 서민 실수요자에게 우대요건 및 혜택이 실제 시장경제의 흐름과 맞지 않아 기존의 우대요건에서 소득기준, 주택 가격 기준의 완화 정책이 시행될 예정이고 이에 따라서 주담대와 영향이 많은 LTV, DTI, DSR와 같은 기준들이 같이 완화될 예정입니다.

 

 

달라지는 서민실수요자 주담대 개선 방안

1. 소득기준 

우대요건 중 소득기준은 부부합산 소득이 8천만원 이하인 경우만 가능하였으나 이후로는 부부합산 소득이 9천만원 이하까지로 완화 적용됩니다. 예외 사항으로는 생애최초 주택자에 해당할 경우는 부부합산 소득이 현행 9천만원 이하에서 1억 미만으로 완화됩니다. 

 

2. 주택 기준 

주택기준 우대요건 완화 내용으로는 투기과열지구 주택 가격이 6억 이하에서 9억 이하로, 조정대상지역에서는 5억 이하에서 8억 이하로 주택 가격에 대한 기준이 완화 적용됩니다. 현시점에서 주택 가격이 많이 상승한 것을 반영해 서민 실수요자에 대한 주담대의 한도를 높여 줌으로써 주택을 구입할 수 있는 조건을 완화시켜주는 것으로 볼 수 있습니다. 

 

 

3. LTV

주담대를 이용할 경우 LTV, DTI, DSR를 적용 받는데 이것 또한 서민 실수요자에게 우대요건 완화가 이루어집니다. LTV는 투기과열지구 / 조정대상지역에서 일반적인 대상으로는 LTV 50%에서 60%로, 조정대상지역에서는 60%에서 70%로 각 10% 상향해서 진행되던 것이 주택 가격 부분별 상향으로 이루어집니다.

 

투기과열지구에서는 6억 이하 60%와 6억 초과 9억 이하에서 50%로 LTV를 적용받고, 조정대상지역에서는 5억 이하 70%와 5억 초과 8억 이하에서 60% LTV를 적용받습니다. LTV 산출 시 주담대의 최대한도는 4억을 넘을 수 없기 때문에 계산방식에서 4억 원을 초과하더라도 주담대는 최대 4억까지 받을 수 있습니다.

 

글로 표현하니 이해하기가 힘들어 예시를 들어 설명해 보겠습니다.

 

< 예시 >

  · 달라지는 투기과열지구 LTV 산출 방식  

	주택 가격	LTV	주담대 가능금액
1	9억	60%	4억(9억 X 60% = 5.4억) 최대한도를 초과할수 없음
2	6.5억	6억이하 60%            6억초과 9억이하 50%	3.85억(6억 X 60% = 3.6억)            (5천 X 50% = 2.5천만)

· 달라지는 조정대상지역 LTV 산출 방식

	주택 가격	LTV	주담대 가능금액
1	8억	70%	4억(8억 X 70% = 5.6억) 최대한도를 초과할 수 없음
2	5.5억	5억이하 70%            5억초과 8억이하 60%	3.8억(5억 X 70% = 3.5억)       (5천 X 60% = 3천)

· LTV와 대출한도 그래프

4. DTI

DTI는 서민 실수요자에게 투기과열지구 / 조정대상지역에서 50%, 60%를 적용하고 있으나 완화 정책에서는 투기과열지구 / 조정대상지역에서 60%로 공통 적용됩니다. DTI는 신청하는 주담대만 연간 원리금 상환으로 계산하고 기타 부채액은 연간이자만 계산하니 소득이 높을 경우 부채가 너무 과하지 않으면 원하는 금액을 받는 데는 무리가 없을 것입니다.

 

5. DSR

 DSR은 투기과열지구 / 조정대상지역 모두 40%를 적용받습니다. DSR의 경우 주담대를 뺀 모든 부채 현황을 1년간 상환 원리금을 계산하기 때문에 다른 부채가 없는 경우는 소득 증빙에 따라 원하는 금액을 받을 수 있지만 부채가 많을 경우에는 희망하는 금액을 받기가 어려워집니다. 

6. 결론

① 투기과열지구에서는 주택 가격이 6.8억, 조정대상지역에서는 주택 가격이 5.83억을 초과할 경우 주담대를 이용할 수 있는 금액은 최대 4억까지입니다. LTV 산출 시 더 높은 금액이 나오더라도 최대한도가 정해져 있으니 참고하셔야 할 것 같습니다.

 

② 서민 실수요자 우대요건이 완화되어 주담대 한도와 DTI 계산 비율은 늘어났지만 DSR 비율은 높아진 것이 아니기 때문에 부채가 많을 경우 대출 한도와 상관없이 DSR 비율로 인하여 주담대 한도를 줄여야 하기 때문에 기존 보유 부채가 많은 분들은 우대 혜택을 보기 가 어려울 것 같습니다.

 

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