DTI와 신DTI의 차이점은?

뉴스 매체에서 부동산 관련 내용이 나올때 DTI란 용어와 신DTI라는 용어를 가끔 들을 수 있습니다. 이것이 무엇을 의미하는지, 그리고 이 차이점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

DTI는 무엇인가?

 

   DTI는 Debt To Income의 약자이고, 우리말로 해석하면 총부채 상환비율이라고 합니다.

   풀어서 얘기해드리면 개인의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.

  

   수학식으로 표현해 드리면                                                       

① 연간 원리금 상환액 + ② (부채 × 기타부채 이자율)	× 100
③ 연간 총소득

 

 

▶용어 풀이를 해 드리면

 ① 연간 원리금 상환액 : 금융기관에서 차입하는 금액에 이자를 포함해서 1년간 원금과 이자를 상환하는 금액을 의미합 

     니다. 

 

 ② 부채 : 개인이 보유하고 있는 모든 부채를, 공시되는 부채 이자율로 단순 계산합니다.

 

 ③ 연간 총소득 : 개인이 1년간 벌어들이는 소득을 의미합니다.

                       개인이 근로자일 경우는 근로소득이 해당되고, 사업자일 경우는 사업소득이 해당됩니다.

 

DTI 규제내용(LTV 규제 포함)

	투기지역		투기과열지구		조정대상지역		비조정대상지역
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
1주택   기준	40%	40%	40%	40%	50%	50%	70%	60%

※ 투기지역 및 투기 과열지구 9억 초과 시 LTV 규정 : 9억 이하분 40%, 9억 초과분은 20%로 조정되었습니다.

※ 조정대상지역 9억초과시 LTV 규정 : 9억 이하분 50%, 9억 초과분은 30%로 조정되었습니다.

 

 

DTI 단순계산법

개인소득의 기준은 근로소득과 사업소득으로 분류할 수 있는데 근로소득자일 경우 본인의 연봉을 알고 있으므로 소득자료를발급받지 않더라도 DTI계산이 가능합니다. 소득기준은 세전을 기준으로 합니다.

 

하지만 사업자일 경우 매출액 대비 실제 소득이 다르므로 소득자료를 발급받아 확인하실 수 있습니다.

 

  1) 본인소득이 5천만원일 경우

    ① DTI 40% : 5천만원 × 40% = 2천만원 

    ② DTI 50% : 5천만원 × 50% = 2.5천만원

    ③ DTI 70% : 5천만원 × 70% = 3.5천만원

 

  2) 연간 원리금 상환액의 범위 

    ①일 경우 기타 부채가 없을 경우 연간 상환원리금이 연간 2천만원 이내 가능함을 의미합니다.

    ②일 경우 기타 부채가 없을 경우 연간 상환원리금이 연간 2.5천만원 이내 가능함을 의미합니다.

    ③일 경우 기타 부채가 없을 경우 연간 상환원리금이 연간 3.5천만원 이내 가능함을 의미합니다. 

 

담보 대출 진행 시 계산 방법

 

 

 ▶ 조정대상지역 감정가 5억 예시

      ① 감정가 × LTV = 5억 × 50% = 2.5억

      ② 연봉 × 50% = 5천 × 50% = 2.5천만원

      ③ 연간 원리금 상환액이 2천5백만원 범위에 나오면 2억5천만원 대출이 가능하지만 원리금 상환액이 2천 5백만원

           이 넘을 경우 대출금액은 2억5천만원보다 작아집니다.

     

따라서 대출 가능금액은 LTV로 단순 계산할 수 있지만 DTI 규정에 따라 소득증빙이 작을 경우 원하는 금액을 받으실 수 없음을 알 수 있습니다.

 

신 DTI는 무엇인가?

DTI는 개인 소득 대비 적정 대출을 받을 수 있도록 제한을 하는 것으로 가계의 부채관리를 위해 만들어진 규정입니다. 

 

이보다 조금 더 강화된 내용이 신 DTI 내용입니다.

 

수학식으로 표현대 드리면

모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + (부채 × 기타부채 이자율)	× 100
연간 총소득

 

DTI와 신DTI의 차이점

DTI 계산방법은 현재 보유하고 있는 주택담보대출을 기타 부채액으로 계산됨으로 이자만 계산되지만 신 DTI는 현재 보유하고 있는 주택담보대출을 원리금 상환액으로 계산하기 때문에 대출받기가 쉽지 않게 됩니다.

 

주택에 투기수요 억제와 주택 가격 안정화를 유도하기 위해서 DTI보다 강한 신DTI를 적용합니다.

 

처음 주택담보대출을 받는 분들은 DTI만 적용하지만 현재 주택을 보유하면서 또 주택을 구입할 경우 금융권 대출을 신청할 경우 신 DTI도 통과해야만 원하는 금액을 금융권에서 융통을 할 수 있습니다.