등기부등본 보는 법

 

등기부등본은 무엇인가?

등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서이고, 등기라 함은 국가 기관이 법정 절차에 따라

등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말합니다.

 

보통 매매계약시 또는 임대차 계약시에 부동산의 등기부등본을 열람해서 권리관계를 확인하는 용도로 많이

활용하고 있습니다.

 

등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분됩니다.

등기부등본의 표제부에는 토지와 건물의 지번, 지목, 면적 등이 표기됩니다.

 

집합건물의 경우(우리가 알고 있는 빌라, 연립,다세대, 아파트)의 경우에는 토지에 대한 전유세대의 지분을 나타내는 대지권비율도 표제부에 나타납니다.

 

등기부등본의 표제부에서 표시번호는 등기한 순서를 숫자로 나타낸 것을 의미하고, 접수라는 항목은 등기신청서를 접수한 날짜를 의미합니다. 

등기부등본 갑구에는 소유권에 관한 사항이 표기됩니다. 최초로 소유권을 취득한 경우에는 원시취득이라 하여 등기 목적란에‘소유권 보존’이라 표기됩니다.

 

 

분양 아파트를 예로 들면 사업을 주체하는 시행자가 소유권 보존등기를 먼저 하고 이후 분양받은 분양자가 입주하는 시점에 잔금을 치르고 매매를 통한 소유권 이전을 하는 형태를 볼 수 있습니다.

 

그리고 일반적으로 매매를 통하여 소유권을 취득한 경우에는 등기목적란에 ‘소유권 이전’이라 표기합니다.
계약사실에 확인은 등기원인을 보면 알수 있고, 소유권이전을 하기 위하여 접수된 접수 날짜가 취득 날자임을 알 수 있습니다.

 

 

 

또한 등기부등본의 갑구에는 소유권침해에 관한 사항도 기재가 되는데, 부동산에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 소유권에 관한 예고등기 등도 기재될 수 있는 사항입니다.

 

특히 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게 되면 가등기보다 늦게 된 등기는 원칙적으로 무효가 됩니다.

 

등기부등본의 을구에는 소유권 이외의 권리사항이 표기됩니다. 전세권, 저당권, 지상권 등 채권 관련 내용을 확인하실 수 있습니다. 

 

은행 채무 또는 개인 채무 관련 내용이 있는 경우 채권최고액으로 표시되는데 실제 채무금액과는 조금 다릅니다.

채권최고액의 경우 부실이 날 경우를 대비해서 기타 비용(경매비용,연체이자 등) 이추가 된상태에서 금액 설정을 한 것이기 때문에 실제 채무액은 채권최고액보다는 채무금액이 적다고 볼 수 있습니다.

 

현재 금융권에서 가계자금 대출을 받을 경우 대출원금의 120% 설정을 하는 경우도 있고, 최근에는 대출원금의 110% 설정하는 경우도 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.

 

주의할 사항은 개인 채무 및 금융채무는 채권자에게 상환을 한 경우 말소처리를 하지 않으면 등기부등본 상에 그대로 유지가 됩니다. 그래서 채무액을 상환한 경우 말소신청을 해서 말소 표시 기록을 해야만 등기부등본상에 삭제 처리가 되니 유의하셔야 합니다.

 

등기의 효력

등기의 효력은 등기한 순서에 따라 효력이 발생되는데 같은 구에서는 순위번호에 따라 효력이 발생되고, 다른 구에서는 접수번호에 따라 효력이 발생되니 권리분석시에는 등기부등본상의 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권 설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자를 주의깊게 살표 보아야 하겠습니다.