10/26 발표한 가계 부채 관리 강화 방안

가계부채의 증가로 인하여 얼마 전 주담대는 물론 서민 자금인 전세자금 대출까지 막히는 현상이 있었고 금융권의 대출 증가율이 높은 은행부터 막히기 시작하여 금융권의 신규 대출이 어려워진 현실입니다. 하지만 전세대출은 대출 총한도액에서 제외하는 발표로 연말까지는 진행이 가능해졌습니다.

 

 

올해 7월부터 DSR 및 규제 사항을 발표해 주택담보대출을 강화하였는데 가계대출의 증가세로 인하여 올해 다시 강화된 관리방안을 10/26을 발표했습니다.

 

대출 규제로 인하여 실무에서 일하시는 분들은 또다시 규제내용을 확인하고 대처하여야 하겠습니다.

 

- 목 차 -

1. 가계부채 3대 관리방안

2. 가계부채 3대과제

3. 3대 과제 세부사항

4. 1단계와 2단계 주담대 DSR 계산 비교

5. 급증분야 맞춤형 관리

6. 향후 증가세 지속 시 추가관리방안

가계부채 3대 관리방안

가계부채 관리방안

가계부채 관리방안으로는 3가지 내용을 기본방향으로 정하고

 

첫번째 가계부채 리스크의 강력한 관리는 담보만 있으면 쉽게 받을 수 있는 구조에서 DSR 제도 도입으로 

소득 대비 부채의 안정성을 도모와 이로 인한 2 금융권의 풍선효과 관리 및 분할상환의 확대로 인한 채무의 건전성을 제고하였습니다. 따라서 실무에서는 부채가 많은 분들이 대출을 받기가 힘들어졌습니다. 

 

두번째 관리시스템의 체계화 및 서민 실수요 대출애로 최소화는 

금융회사의 가계부채 관리시스템을 통한 리스크 관리와 서민, 실수요자 어려움 최소화를 위한 다양한 보완 강구가 있습니다. 그래서 실무에서는 전세자금 대출이 막혔다가 정부의 요청으로 다시 재개가 되었습니다. 

 

 

 

세번째 가계부채 증가 시 추가 방안 준비는 보다 강력한 정책대응 사전예고를 통해 해소하려 합니다.

그래서 최근에는 실무에 적용되는 전세자금 대출도 DSR 적용에 대한 얘기가 많이 나오고 있습니다. 

 

가계부채 3대 과제

부채관리 3대과제

3대 과제 세부사항

1. 차주 단위 DSR 2,3단계 조기 시행

 

차주단위 DSR은 2021년 7월부터 1단계가 시행 중에 있습니다. 이전에는 9억 초과 주택에만 DSR 40% 적용이었으나 1단계 시행 후 6억원 초과 주택으로 강화되어 진행되고 있습니다. 

 

기타 부채액 중 신용대출은 이전에는 만기와 상관없이 10년이라는 기간으로 DSR를 산정했으나 1단계 시행 후 만기와 상관없이 7년으로 계산됨으로써 이전보다는 DSR이 강화되어 적용되고 있습니다. 

 

1단계 이후 2단계, 3단계를 순차적으로 진행계획이었으나 이번에 발표한 가계부채 강화 방안 내용은 그 시기를 당겨서 진행하는 내용입니다. 

 

1단계 이후 1년 단위로 올해 7월을 시작으로 22년 7월, 23년 7월이 원래 계획이었으나 22년 기준으로 모든 시행계획을 진행할 계획입니다.

10/26 강화방안

2. 2 금융권 DSR 강화

실무에서 진행되고 있는 DSR 규정은 은행 등 1 금융권은 차주 단위 DSR이 40%로 진행하고 있었고 2금융권은 차주단위 DSR이 60%로 1 금융권보다는 완화되어 진행하고 있었습니다.

 

하지만 이로 인하여 은행권이 안되면 2 금융권에 대출을 진행함으로써 풍선효과가 발생될 우려를 방지할 목적으로 2금융권도 기존에 DSR를 하향하는 방법으로 개선됩니다.

 

그래서 2금융권 차주 단위 DSR은 60%에서 10%를 낮춰서 DSR 50%로 하향 조정됩니다. 실행 시기는 2022년 1월부터 시행 예정입니다. 

 

3. DSR 계산 시 대출 산정 만기 현실화

1단계 시행 후 신용대출의 만기 산정은 10년에서 7년으로 기간이 줄어들었고 2단계를 22년 1월에 시행함으로써 7년에서 5년으로 만기 산정기간이 줄어듭니다. 

 

그리고 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 축소되므로 22년 1월부터는 주담대를 받기가 더 현실적으로 어려짐을 확인할 수 있습니다. 

1단계와 2단계 주담대 DSR 계산 비교 

현재 1단계 주담대 DSR 계산 예시

주담대 프로세스

1단계에선 소득이 많고 부채 현황이 적을 경우에는 주택담보대출을 받을 시 큰 영향을 미치지 않습니다. 하지만 소득이 높더라도 기타 부채액이 과다할 경우에는 원하는 주담대 대출을 받으실 수 없습니다. 

 

 

기타 부채액은 신용대출, 카드론, 차량 할부 등 대출기간이 담보대출보다는 짧기 때문에 DTI에 계산에서는 이자만 계산하기 때문에 큰 영향을 미치지 않지만 DSR 계산 시에는 원리금 상환액이 높아지기 때문에 주택담보대출받을 시에 큰 영향을 끼칩니다.

 

LTV는 40%로 적용하면 4억인데 대출 가능금액이 3.8억인 이유는 9억까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억 초과분에 대해서는 LTV 20%를 적용받기 때문에 주담대 대출이 가능한 최대 금액은 3.8억이 되는 것입니다. 

 

22년 1월부터 적용되는 2단계 주담대 DSR 계산 예시

 

2단계 적용 예시

22년 1월부터 적용되는 가계부채 강화 방안을 적용하면 동일한 조건으로 주담대 신청 시 최대 금액을 받을 수가 없습니다. 

 

그 이유는 신용대출의 대출 만기 기간이 1단계 7년에서 2단계 5년으로 적용받기 때문에 원하는 금액을 받으실 수가 없는 것입니다. 대출 원리금 계산 시 대출기간이 짧아지기 때문에 1년간 상환해야 할 원리금이 높아지므로 DSR이 이전보다는 높게 계산되기 때문입니다.

 

이때는 DSR을 맞추어야 하기 때문에 신규 대출금액을 줄이는 것보다 기존에 보유하고 있는 신용대출을 상환하는 방법으로 DSR를 맞추어야 합니다. 

 

왜냐하면 주담대는 대출금액이 크더라도 대출기간이 길기 때문에 원리금 상환액을 낮추는 효과를 보이고 신용대출은 5년으로 계산되는 이유입니다. 

급증분야 맞춤형 관리

증가세 지속 시 추가관리방안

추가관리방안

상환능력중심 여신심사 확대란 DSR 관리기준을 더 강화하겠다는 취지로 차주 단위 DSR의 적용대상을 추가 확대하는 의미로 보시면 됩니다.

 

전세대출 증가세 관리는 현재 전세대출은 이자를 낼 수 있는지의 이자부담률만 계산하고 대출을 해주고 있는 상황이고, 추가 관리방안으로는 전세대출도 DSR를 적용하겠다는 의미로 보시면 됩니다. 

 

이와 동시에 보증비율의 인하와 전세대출 보증한도 산출 시 소득 등 상환능력 기준도 도입 예정이라고 합니다.  

 

금리인상 충격 완화는 stress DTI 내실화 및 stress DSR 도입으로 고정금리 대출을 유도한다는 의미입니다.

 

2021년 7월부터 달라지는 DSR 및 규제사항

2021년 7월부터 달라지는 DSR 및 규제사항