부동산 LTV란 무엇인가?

 

부동산 관련 LTV란 무엇인가?

 

영문 약어 풀이로는 loan to value ratio 로 풀이됩니다. 경제적 용어로 풀이한다면 자산가치의 비율이라고 할 수 있고, 또 다른 표현으로 말씀드리면 대출을 받을시 부동산의 담보 인정비율이라고 할 수 있습니다.

 

따라서 부동산의 종류에 따라 LTV가 달라집니다.          

 

부동산은 환금성이 낮은 재화이고 그 중에서 거래가 많은 주택을 예로 들어 LTV를 설명드릴까 합니다.

 

주거용 부동산의 종류

부동산 종류 중 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.

 

단독주택은 토지와 건물이 별도로 등기되는 물건을 의미합니다. 등기라하면 소유권과 소유권이외의 권리사항이 기록되는 공부라고 이해하시면 될 것 같습니다.

 

단독주택은 2가지 형태로 세분 할 수 있습니다.

 

다중주택과 다가구주택으로 구분되는데 3층이하 330㎡이하를 다중주택이라 하고 3층이하 660㎡이하를 다가구 주택으로 분류됩니다.

 

공동주택은 다세대, 연립, 아파트를 지칭하는 말로써, 하나의 건축물의 벽·복도·계단·그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 주거생활이 가능한 구조로 된 주택을 말합니다.

 

그래서 토지와 건물이 일치하는 집합건물로 표시하기 때문에 등기상 토지에 대한 대지권비율을 표시하고 있습니다.

 

공동주택은 4층이하 660㎡이하를 다세대주택, 4층이하 660㎡초과를 연립주택, 5층이상을 아파트라고 지칭합니다.

 

그리고 주거용 부동산에 오피스텔이 있습니다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않고 업무시설로 분류됩니다.

 

 

주거용 오피스텔로 인정되는 곳은 오피스텔의 내부 구조·형태, 취사시설 등 거주시설의 구비 여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 판단되어 집니다.

 

그리고 하나 더 추가한다면 주민등록전입 여부에 따라 주거용 또는 비주거용으로 구분되어 집니다.

 

또한 2009년 주택법 개정으로 도시형생활주택이란 주거 형태가 나오게 되었고, 이 주거 형태는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고, 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다.

 

우리가 알고 있는 토지 및 정착물을 부동산이라고 합니다.

 

이 부동산에는 각각의 가치가 부여되어 있는데 물건의 종류 및 위치, 용도 등에 따라 가격과 가치가 다르게 부여됩니다.

 

가격은 시장에서 거래되어 형성된 금액을 말하고, 가치는 경제적 또는 법률적 행위에 따라서 결정되어질 미래의 가격이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

부동산 LTV의 다양성

 

부동산의 종류에 따라 부동산의 가격과 가치는 거래되는 시장에서 결정되어 집니다. 그래서 가격은 고정되어 있는 것이 아니라 유동적 변동성이 있습니다.

 

상황에 따라서 가격과 가치가 하락, 상승할 수 있기 때문에 필요한 시점에 따라 평가가 필요합니다.

그래서 감정평가기관이 있는 이유입니다.

 

LTV는 자금을 빌려주는 곳에서 결정을 합니다. 하지만 정부규제에 따라 가용범위가 있기 때문에 제도권에 있는 금융권에서는 그 상한선을 넘을 수가 없습니다.

 

몇 년 전까지만 하더라도 아파트 주택담보 대출의 LTV는 감정가의 70%까지 가능했습니다. 그래서 감정가격이 매우 중요합니다.

 

시장에서 거래가 많으면 부동산 가격은 상승합니다. 이유는 팔려는 사람을 매도인이라고 지칭하는데 파는 사람 입장에선 조금이라도 가격을 더 받기를 원하기 때문입니다.

 

이와 같은 이유로 주택의 가격이 동일하지 않기 때문에 매매가격이 평가기준이 될 수 없고 거례사례와 같은

다양한 방법으로 평가기관에서 감정가를 내려줍니다.

 

예외적으로 단지 규모가 크고 거래가 많은 아파트의 경우에는 국민은행 아파트 시세가를 기준으로 평가를 대체합니다.

 

지역별 LTV 

 

투기지역 LTV : 40%

 

투기지역은 집값 또는 토지가격이 급등하는 지역으로서 부동산가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역을 의미합니다.

 

해당 지역으로는 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 중구, 동대문구, 동작구. 세종시가 해당됩니다.

 

투기과열지구 LTV : 40%

 

투기과열지구는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 지정하는 지역으로서 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기가 우려되는지역을 의미합니다.

 

해당지역으로는 서울 전지역, 경기도 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 세종시, 대구 수성구가 해당됩니다

 

조정대상지역 LTV : 50%

 

조정대상지역은 부동산시장 과열을 막기 위해 지정하는 지역으로서 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 곳 등이 해당됩니다.

 

해당지역으로는 경기도 과천시, 성남시, 하남시, 고양 7개지구, 남양주(별내, 다산동), 통탄2, 광명시, 구리시, 안양시, 수원, 광교지구, 팔당구, 영통구, 권선구, 장안구, 의왕시, 세종시가 해당됩니다.

 

그 외 지역 LTV : 70%

 

그 외 지역은 투기, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 지역을 의미합니다.