국회 통과 된 주택 임대차 3법

2020년 7월 30일 국회를 통과해 시행되고 있는 주택 임대차 3법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 뉴스에서 보도를 많이 해 용어 자체는 많이 들어보아서 익숙한 단어입니다.  주택 임대차 3법의 세부적인 내용이 어떻게 되는지, 임차인의 지위에서 어떤 것이 더 좋아지는지 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택 임대차 3법의 세 가지 내용은 첫 번째 전월세 상한제, 두 번째 계약갱신청구권제, 세 번째 전월세 신고제로 전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 주택임대차보호법의 개정안을 말하고 전월세 신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 개정안을 말합니다.

 

 

지금부터 이 세가지 내용을 가지고 과거와 비교해서 어떻게 달라졌는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전월세 상한제

임대차 3법 중 전월세 상한제란 임대료 상승폭을 직전 계약의 5% 이내로 하라는 취지입니다. 

 

 

과거, 최근에도 통상적인 주택 임대차 기간은 2년으로 했고, 임대차 기간 만기 시 시장 상황에 따라 임의적으로 상하향 하는 임대인 자율적 선택이었습니다.  

 

주택 가격이 상승하면 전세보증금 역시 상승곡선을 그리기 때문에 2년전 전세 가격으로 다시 연장하여 살 수 없기 때문에 울며 겨자 먹기 식으로 보증금을 올려 주거나, 전세 가격이 낮은 지역으로 이사를 해야 하는 불편함을 감수해야 했습니다. 

 

하지만 주택 임대차 3법의 전월세 상한제가 도입되면서 5% 이내 증액만 가능하기 때문에 임차인 임장에선 현 거주지에서 2년 더 부담되지 않는 전세 가격으로 거주를 할 수 있게 되었습니다. 

 

하지만 제도가 시행되기전 전세 만기가 도래한 임차인은 해당이 안 되었기 때문에 시장 가격의 왜곡이 발생한 경우가 많았습니다. 주택 가격의 상승으로 전세보증금 역시 상승한 상태여서 전세보증금을 시장 상황만 큰 올려주어야 2년 더 거주할 수 있는 임차인은 제도의 혜택을 볼 수가 없었습니다. 

 

 

그래서 임대차 3법 중 전월세 상한제의 시행 시기에 따라 전세보증금의 가격이 많이 차이 나는 현상이 발생했습니다.

 

보통 전세 가격이 1층이 저렴한 경우가 많은데 전월세 상한제의 도입으로 중간층의 전세 가격보다 1층의 전세보증금이 높은 경우가 발생한 곳도 많은 것입니다.

계약갱신청구권

 

주택 임대차 3법의 계약갱신청구권은 임차인의 임장에서 유리한 제도로서 2년 전세 만기 도래 시 임대인이 원치 않을 경우 더 거주를 할 수 없고 이사를 해야 합니다.

 

하지만 계약갱신청구권 제도의 도입으로 임차인에게 1회의 계약갱신요권을 보장해 줌으로써 2년 더 계약 연장을 보장 받음으로써 최대 4년까지 거주할 수 있는 보장을 받는 제도입니다.

 

전월세 상한제의 도입으로 전세보증금 역시 5% 이내로 올릴 수 있기 때문에 임차인의 입장에선 유리한 조건으로 거주를 할 수 있게 되었습니다.

 

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있었으나 개정된 내용은 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신 청구가 가능한 것으로 개정되었습니다. 

 

하지만 임대인의 입장에서 본인 거주를 할 수 없다는 불리함이 생기는데, 이에 집주인, 직계존속, 직계비속이 실거주를 할 경우에는 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 

전월세 신고제

주택 임대차 3법의 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행을 시작했고, 주택 임대차 계약 시 주택소재지 관청에 신고 의무가 부여되었습니다. 전세, 월세 구분 없이 주택 임대차 계약을 하는 경우에는 신고를 해야 합니다. 

 

계약 당사자 중 일방이 30일 이내 신고를 하면 되는데 일반적으로는 세입자가 신고하는 경우가 대부분일 것입니다.

 

 

왜냐하면 이전에는 확정일자를 받기 위해 주민센터나 등기소를 방문하여 비용(600원)을 지불하고 확정일자인을 받았는데 전월세 신고제를 도입하면서 거래신고를 함과 동시에 확정일자를 부여받기 때문에 별도의 비용이 발생하지 않게 되었습니다. 

 

임차인의 입장에선 최우선변제금에 대한 대항력 조건과 전세자금 대출을 받을 시에는 반드시 필요한 부분이기 때문에 임대인보다는 임차인이 거래신고를 하는 경우가 많을 것 같습니다.

 

전월세 신고제는 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것이 아니고 대상지역과 임대료 기준 이하의 경우에는 해당이 되지 않습니다. 자세한 사항은 아래의 문서를 참고하시면 됩니다.

 

바뀌는 전월세 신고제 및 신고 의무화

바뀌는 전월세 신고제 및 신고 의무화